首隻民企倉儲物流REIT在上交所上市

2月8日，嘉（jiā）實京（jīng）東倉儲物流封閉式基礎設（shè）施證券投資基金（以下簡稱“京東（dōng）倉（cāng）儲REIT”；基金代碼：）在上交所掛牌，開盤價3.86元/股。 本次發（fā）行募集資金17.57億元人民幣。

據悉，京東倉儲（chǔ）REIT是首單民營企業倉儲物流REIT，也是首個大型平台（tái）企業“綠燈”投資案（àn）例，將為資本市場支持民營經濟發展提供（gòng）切實可行的模式。企業發展，拉（lā）動居民消費。

南都記者了解到，該基金通過主要資產投資於（yú）基礎設施資產支持證（zhèng）券（quàn），間接持有基礎設施（shī）項目。 設施項目的價值為投資者提供穩定的（de）收入分（fèn）配和可持續的長期增值（zhí）回報。

業內分析認為，京東REIT在上交所上市，向市場釋放（fàng）了資本市場支持民營經濟健康發展的明（míng）確（què）信號，對民營經濟參與具有較（jiào）強的示範和引領作（zuò）用。 REITs 試（shì）點企業（yè）。

掛牌儀（yí）式上，京東高（gāo）級副總裁兼京東首席執行（háng）官胡偉，京東優秀員工代表廊（láng）坊經濟發展項目王中雷、重慶項目楊春，董事長趙學軍嘉實基金董事總經理、嘉實基金首席營銷官陸淩費、嘉實基金董事總（zǒng）經理、基建投資管理部（bù）負責人王一軍共同敲響上市鑼。

電商零售（shòu）市場規模持續提升，帶動高標（biāo）準倉庫需求

京東REIT的發起人是京東集團。 南都記者從京東獲悉，該基金具（jù）體基建項目包括：京東重慶電商基地項目（中轉配送中心）一期項目（以下簡稱“重慶項目（mù）”）、京東商城亞洲一號倉華中地區總部建設項目（以下（xià）簡稱“武漢項目”）、京東亞洲一號廊坊經開物流園項目（以下簡稱“廊坊項目”），總建築（zhù）麵積0.49平（píng）方米，實屬罕見高標準倉庫力（lì）作，代表國（guó）內智能（néng）物流項目規模化、現（xiàn）代化程度最高水平，總估值15.65億元（yuán）。

京東亞洲1號倉

資料顯示，嘉實京東存儲（chǔ）基礎設施（shī）REIT項目由京東（京東（dōng）世紀（jì）商（shāng）貿）100%持有。 嘉實基金是公募基金的管理人，京（jīng）東。 執行（háng）運營管（guǎn）理。 作為京（jīng）東旗（qí）下唯一的倉儲（chǔ）物流設施開發、運營和（hé）管（guǎn）理子集團，京東擁有京東自建的全部倉儲物（wù）流設施項目。 截（jié）至目前，京東現代倉儲（chǔ）網（wǎng）絡已布局全國29個省級行政區，管理園（yuán）區總麵積超2000萬平方米，在東南亞等海（hǎi）外擁有24個基建項目地區（qū）。

一般來說（shuō），由於（yú）產品類別更多、庫存水平更高，電子商務公司比實體零售商使（shǐ）用更多（duō）的物流和倉儲（chǔ）空間。 京東倉儲REIT招股（gǔ）書表示，為保證終端客戶的（de）購（gòu）物體（tǐ）驗（yàn），電商企業需要提供豐富的產品種類和高效的配送及退貨服務，這使得其對倉庫管理的要求極為嚴格，因（yīn）此大型（xíng）電商企（qǐ）業-商業公司傾向（xiàng）於使用高標準的倉庫作為其大訂單的處理中心（xīn）。 高標準倉庫得益於專業的選位（wèi）邏輯、先進（jìn）完（wán）善的（de）建築結構、互聯網和大數據的支持，能夠實現物流（liú）的規模效應，提高揀貨（huò）效率和準確性，優化倉（cāng）庫使用（yòng）效率，並減少存儲使用。 成本，提高客戶滿意度和粘性（xìng）。

有業內人（rén）士進（jìn）一步向南都記者提到，與傳統倉庫相比，首先，高標準倉庫的規劃容（róng）積率（lǜ）更高，部分項（xiàng）目容積率達到2.5~3.0，空間（jiān）利用效率在3左右。是傳統倉庫的幾倍。 大幅降低土地（dì）成（chéng）本。 其次，高標（biāo）準倉（cāng）庫靠近高速公路（lù）、機場（chǎng）、港（gǎng）口等交通樞紐（niǔ），交通（tōng）便利（lì），輻射範圍更廣，可（kě）以降（jiàng）低（dī）運輸成本。 此外，高標準的倉庫可以實現作業的高度（dù）機械（xiè）化、自動化，不僅提（tí）高了作業效率，還減少了勞動力需求，能夠有效（xiào）降低綜合管理成（chéng）本。

南都記者了解到，目前（qián），我國高標（biāo）準（zhǔn）倉庫的（de）主要客戶群體主要是消費品企業、高端製造業和第三方（fāng）物流。 由於我國電子商務份額快速擴大、傳統（tǒng）零售（shòu）業集中度不斷提高、第（dì）三方物流業務繁榮發展、製（zhì）造業向高端（duān）化升級。最終，預計未來國（guó）內高標準倉庫需求有望旺盛。 我國城市群的一體化發展和城市經濟的不斷發展，將在很大程度上促進我國零售消費規模的進一步增加，帶動相應城市對高標準倉庫的需求增加。

高標準倉庫占比不足倉儲市場10%，供應嚴重不足

據京東介紹（shào），京東本次入池的資產包括廊坊、武漢、重慶三個（gè）運營高效穩定的物流園（yuán）區項目。 入（rù）住率已達100%，即處於全部出租狀態，租賃期限為5-6年。 高於行業平均（jun1）水平3年（nián）。

同（tóng）時，項目所在地區經濟發達，資源稀缺性強且穩定性高，市場風險較低。

此外，截至2021年底，京東物流（liú）倉儲網絡總管（guǎn）理麵（miàn）積（含雲倉生態平台（tái）上的雲倉管理麵積）超過2400萬平方米，而京東自建倉隻能滿（mǎn）足約899萬平方米的供應，遠遠不夠。 京（jīng）東物流的租賃需求和京東物流不斷增長的倉儲需求（qiú）可以（yǐ）保（bǎo）持項目長期（qī）穩定運行。

從運營階段來看，項目公司的物流倉儲收入來自於租賃業務（基（jī）礎）、物業（yè）管理業（yè）務、土地增值等幾個方麵的收入。 據京東（dōng）倉（cāng）儲REIT招股書顯示，該基金（jīn）旗（qí）下重慶項目（mù）、武漢項目、廊坊項目2022年總營收為1.07億元，同比增長12.9%； 營業成本3447萬元，同比下降2%； 淨利潤4251萬元，同（tóng）比增長36%。 2022年（nián）上半年，三個項目合計營收5315萬（wàn）元，運營成本1824萬元，淨利（lì）潤（rùn）2079萬（wàn）元。

據介紹，三個（gè）項目中，廊坊項目（mù）主要輻射京津冀地區，每天服務客戶約2萬人次。 該項目運營時間（jiān）較晚，自2020年4月開（kāi）始運營（yíng），項目建成投產時已全部出租（zū）給京東物流，出租率（lǜ）已達100%。 據統計，廊坊項目2020-2022年曆史合同租賃單價（含物（wù）業費、不含（hán）稅）分別為1.2256元/平方米/天、1.2623元（yuán）/平（píng）方米/天（tiān）、1.3003元/平（píng）方米/天。天。 平均租金增長率為3%。

招股說明書特別（bié）指出：“廊坊位於北京和天津兩個直轄市（shì）之間。 憑借區位優勢，可以承載北京超溢（yì）的區域物流和商務功能。 以京津為主要目標市場，可與京津國際物流（liú）體係互動。 此外，作為（wéi）區（qū）域（yù）性物流中心（xīn）和全國性物流節點區，倉儲物流尤其是高標準倉庫的需求較為旺盛。 但（dàn）從高標準倉庫（kù）市場供（gòng）應情況來看，高（gāo）標準倉（cāng）庫占全部倉庫的比例不足10%。 供應（yīng）嚴重不足，供需差異較大，導致高標準倉庫建成後短時間內就實現了較高的入住率，進入穩定運營狀態（tài）。”

物（wù）流倉儲行業投資（zī）回收期較長，考驗資產複用效率

物流地產是典型的重資（zī）產行業，初（chū）始投資大、投資回收期長（zhǎng）。 近十（shí）年來，隨著我國（guó）經濟和國（guó）內物流業的（de）快速發展，物流倉儲設施的建（jiàn）設需求不斷增加。 整體來看，我國倉儲物流業供給結構性問題較為突出，大量低端倉（cāng）庫長期閑置，高端倉庫長期供（gòng）不應求。 近年來，越來越多（duō）的物流企業出於提升運（yùn）營能力的需要，將倉儲物流作（zuò）為戰略資產投資。

2021年（nián）5月（yuè），順豐控股分拆旗下（xià）房（fáng）地產信托投資（zī）基金（REITs）順豐產業信托（02191.HK）在香（xiāng）港主板上市，成為中國香港首家上（shàng）市的物（wù）流（liú）型REITs。 初始投資組合包括位於中國香港、中國佛山和蕪湖的三個物流物（wù）業。 當時，順豐速運（yùn）表示，順豐REIT上市將助力（lì）順豐控股物流產業（yè）園（yuán）搭建資產資本運營平台，增強公司現金流，進一步支持公司戰略資產（chǎn）投資，提升運（yùn）營能力。

不過，也有分析（xī）人士表示，物流倉（cāng）儲行業是典型的資（zī）本密集型行業。 在土地征用和開發建設初期，往往需要在短時間內投入大量資金。 倉（cāng）儲設施建成後，往往需要一定的培育期才能達到較（jiào）高的入住率，而後續收入（rù）的主要來源是來自客（kè）戶的租金，且資金回收周期較長（zhǎng）。 新進入者較高的資本要求對物流倉儲行業構成了資本壁壘。

浙江大學國際聯合商學院數字經（jīng）濟與金融創新研究中心聯席主任盤和林認為，“京東在京東集（jí）團的主營業務是倉（cāng）儲物流基礎設施。京（jīng）東目前融資的主要目的是拓展倉儲和物流基礎設施。”基礎設施的投入提高了京東自身的物（wù）流配送（sòng）能力，同時（shí）也加大了前端倉（cāng）的投入，但互聯網時代平台經濟的核心是輕資（zī）產，線下物流設（shè）施普遍偏少。 “成本太高、資產太重，很（hěn）容（róng）易成為企業（yè）快速擴張的絆腳石。” “如何提高（gāo）資產複用率（lǜ），讓資產價值回（huí）歸購買價格，是京東需（xū）要關注（zhù）的問題。”

京東集團首席財務官徐冉在致辭中（zhōng）表示：“作為首單成功發行上市的民企倉儲（chǔ）物流REITs，將極大激發和增強民間投資參與供應鏈的活力和信心基礎設施建設，也將有（yǒu）助於（yú）推動倉儲物流業數字化、網絡化、智能化發（fā）展。”

采寫：南都記者付曉玲